上海的学区，到底值多少钱？

学区房，一直都是个自带流量的话题——

无论你是在考虑新房还是二手，很多人都会下意识地问一句：

“这里，对口哪个学校？”

在民间，每个学校根据教育质量的不同被划分为一梯队、二梯队等；

而根据梯队的差异，学区房的价格也是天差地别。

周末，火箭哥就想来和大家聊聊这样的一个话题——

在剔除房子的居住属性后，所谓的学区，到底值多少人民币？

01 “什么是学区？”

在开始探讨学区值多少钱之前，我们先要弄清楚：

什么是学区？

火箭哥想告诉大家一个“违反常理”的事实：

其实每一套产权住宅，都是学区房。

因为按照严格的定义，只要是70年产权的住宅，都能落户、上学，无论好坏，总有一所对口的公立小学、公立初中，这是九年制义务教育所保证的。

因此，现在我们讨论的“学区房”并不指的是有学区的房子，而是“有好学区”的房子。

那么，如何去判断学区好不好呢？

其实，今天的学区高低等级，并没有一个标准的概念——

初中至少可以有中考成绩作参考，但信息不全、不准的占大多数，而且公立学校成绩有波动也很正常，可能去年还勉强能上一梯队，今年就掉下去了；

而小学由于缺乏统一考试做标尺，因此只能通过零星的升学去向信息来评判，准确度、覆盖率大打折扣；

特别是民办摇号的当下，很多同学的升学去向和运气而不是成绩大大相关，所以学校跟学校间的比较就更没有客观性了。

虽然缺乏精确的依据，但民间也有一些自己的标尺去划分所谓“一梯队”、“二梯队”，甚至还有“三梯队”的；

也有不少人称之为“菜小”、“村小”，来戏称没有什么名气的菜场小学、村镇小学。

02 “怎么算？”

那如何去计算学区价值呢？

在这里，火箭哥采用的是控制变量法——

通过寻找两个除了学区不同，其他基本完全一致的小区对比总价差异。

我们假设，学区是造成这两套房子价格不同的唯一因素。

举例：隔壁两个小区，对口不同的学校，除此之外，地段、交通、配套、户型、面积、房龄、品质等诸多因素均相同，一个均价8万/平，一个均价6万/平，因此学区价值就是：8-6=2万/平。

这个 *** ，好处是学区价值不受不同面积段的供需关系所影响，坏处就是适用范围比较小，需要找到除了学区外其他均一致的两个或多个小区。

因此很多情况下，只能用房龄接近的老公房来做比较，因为只有老公房的产品差异是最小的。

接下来，火箭哥将用几个真实案例，来看看上海学区房的真实价值——

03 “一梯队值多少钱？”

先来看比较公认的一梯队学区组合。

静安区公办学区的绝对顶流——静教院，九年一贯制一梯队学校，位于静安江宁路。

学区房的代表小区是海防村，97年房龄的老公房，根据面积、楼层不同，均价约为18万/平，总价门槛720万。

而在300米开外，就隔一条新丰路，斜对面的安西小区，对口的是静安二中心+市一中学，95年的房龄，完全共享的配套，可以作为对标。

可以看到：

非学区的安西小区单价在9万左右，和静教院学区相比单价差了一倍，门槛价也只有320万。

由于两个小区的面积都比较小，因此对比720万和320万的门槛价，更合适的说法是：

静教院的学区价值，约400万。

再来看浦东的一梯队公办学区：福山外国语小学+建平西校。

代表小区是梅园四街坊，88年的老公房，两房的单价为13万、总价是630万。

而跨过一条东方路，200米开外就是乳山新村，对口崂山小学+东昌东校，和梅园一样都是80年代的老公房，可以作为非学区房的代表。

非学区房乳山新村的价格就要便宜不少，单价10万出头，两房500万起，还不买不到学区房的一房。

因此对比下两个小区的价格，就可得知：

福外+建平西这个公办双一梯队组合的学区，总价溢价约为120万左右。

乍一看浦东一梯队的学区溢价并不多，但在两年多前，福外+建平西的组合门槛价要超过700万，那时候乳山新村才八九万一平，起价400万；

如果以当时的价差计算，总价溢价高达300万。

随着中招新政、名额分配，以及“双减”的落实，以鸡血著称的浦东一梯队学区房、航母级一梯队初中，学区溢价已经大大缩水，到了一个相对合理的水平。

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04 “二梯队值多少钱？”

除了内环内的一梯队学区，其实有不少新建校，由于牌子好、生源强，也普遍被认为有二梯队学区的水准。

比如浦东唐镇福山唐城外国语+建平培德的组合，是浦东外环外学区的热门选择。

代表小区为2011年房龄的毕加索小镇，740万起可以买到89平的非低层两房，单价8万多一平。

而跨过高科东路，就出了学区范围，落到了唐镇小学+唐镇中学的非学区组合，一公里开外的保利金爵公寓就是代表。

09年的房龄，同样是89平非低层的两房，非学区的总价门槛在660万，单价也降了1万。

两个小区的房龄、品质、户型都比较类似，因此可以计算得出:

福山唐城+建平培德的学区溢价，在1万/平、80-100万总价左右。

同样的，在徐汇外环的华泾板块，对口高安路之一小学（华展校区）+ *** 中学的华欣家园，96年的老公房，单价7万出头，两房门槛价440万左右。

穿过龙吴路，往西1公里，就是另外一个老公房小区——华泾四村，只不过对口的是华泾小学+ *** 中学，特别是小学阶段，就差了不少。

因此也从价格上反映出来了，和高一华展+ *** 中学相比，单价便宜1万左右，总价也差了60-80万。

虽然行政区之间各不相同，但二梯队学校的价值大约在100万左右（更低），基本是一个经验规律。